Наконец-то владельцы недвижимости, до сих пор не имеющие титула, могут вздохнуть спокойно - выход найден! Даже если получение самого документа по-прежнему остаётся для вас загадочным будущим, появилась возможность легко продать недвижимость без титула. Но разве не именно для этого он и требуется?

При перепродаже жилья без титула новый покупатель подписывает договор напрямую с застройщиком, а первоначальный договор купли-продажи при этом отменятся. В соответствии с законом, собственность без титула невозможно продать без согласования с зарегистрированным владельцем, каковой значится в реестре Департамента регистрации земель (т.е. с застройщиком).

Теперь новое решение поможет "безтитульным" владельцам квартир и домов передать свою собственность третьим лицам. Проблема возникала тогда, когда новый покупатель настаивал (и был абсолютно прав), чтобы договор купли-продажи был передан в Департамент регистрации земель, для чего требовалась подпись зарегистрированного владельца. Напомним, договор должен находиться на хранении в Департаменте для защиты прав покупателя до момента получения титула собственника.

Без этого документа владельцы жилья не имеют права перепродать или сдавать его в аренду третьему лицу. Но даже если зарегистрированный владелец соглашается на продажу жилого объекта, всё равно остаётся много сложностей для владельца фактического.

Например, можно осуществить передачу имущественных прав новому покупателю в рамках первого договора купли-продажи, тогда фактический владелец обязан заплатить все пошлины, то же самое делает новый покупатель - получается двойная оплата. Кроме того, договор купли-продажи, заключённый с незарегистрированным собственником, не может быть передан в Департамент регистрации земель.Такого неудовлетворительного решения стараются избегать всеми возможными способами.

Гораздо удобнее новый подход - отмена первоначального договора купли-продажи между зарегистрированным владельцем и первым покупателем при одновременном подписании нового договора между тем же владельцем (застройщиком) и новым покупателем. Кстати, договор с застройщиком может содержать пункт, включающий своего рода письменное подтверждение такого рода обязательства со стороны зарегистрированного владельца.

Если же такого пункта нет, первый покупатель попадает в ловушку. Например, одни застройщики требуют плату в размере 15 - 20% от суммы нового договора, чтобы согласиться на процедуру отмены договора первоначального, другие находят иные способы усложнить жизнь покупателям. Застройщиков можно понять - они предпочитают находить покупателей на собственные непроданные жилые объекты, а не способствовать реализации продаж своих первоначальных клиентов.

Размер оплаты за отмену первоначального договора купли-продажи зависит от степени сложности случая, обычно это от 2 000 ? до 4 000 ?. Если застройщик просит больше, его притязания следует расценивать как грубое вымогательство.

Вступая в соглашение отмены, все три участвующие стороны должны принять во внимание следующее:

• отмена предыдущего и заключение нового договора купли-продажи должны совершаться водин день;
  
• если первый договор находится в Департаменте регистрации земель, тоего необходимо изъять заранее или в тот же день, когда подписывается новое соглашение, которое сразу же депонируют;
  
• первый покупатель должен оплатить всё необходимое (налог насобственность, коммунальные расходы и т. д.) до наступления даты отмены договора;
  
• первый покупатель должен предоставить зарегистрированному владельцу свидетельство об уплате подоходного налога.
  

После выполнения всего вышеперечисленного возникает лишь один вопрос: какую стоимость сделки указать в новом договоре? Если первоначальный покупатель приобрёл квартиру, например, за 100 000 ?, и теперь продаёт за 160 000 ?, будет ли готов зарегистрированный владелец (застройщик) подписать договор на 160 000 ?, тогда как он получил только 100 000 ?? Нельзя быть уверенным на сто процентов, что налоговые власти не будут считать зарегистрированного владельца ответственным за уплату НДС из расчёта стоимости сделки 160 000 ?, хотя лучше всего внести в договор отмены пункт о том, кто платит все налоги.

Ещё одна важная тема: будет ли Департамент регистрации земель требовать от застройщика уплаты дополнительных трансферных плат по первому договору купли-продажи? К сожалению, ответ на данный вопрос заранее неизвестен и зависит от каждого конкретного случая. Таким образом, бремя основной ответственности ложится на зарегистрированного владельца (застройщика).

Трансферный платёж (Transfer Fees) - Департамент регистрации земель взимает трансферный платёж каждый раз при переходе собственности к новому покупателю в тот период, когда титул владельца ещё не получен. Размер платежа колеблется от 1% до 5% от стоимости недвижимости в зависимости от обстоятельств. Иногда данный платёж включают в стоимость покупки.

"Покупатели смело могут обращаться в суд", - гласит Закон 96(1)97
Владельцы объектов недвижимости, не имеющих титула, могут обратиться в суд, чтобы тот своим решением назначил специального управляющего, который разберётся с проблемой. Для этого покупатель должен депонировать договор купли-продажи в Департаменте регистрации земель, а также подать заявление в суд против продавца.

Кроме того, должны быть соблюдены определённые предварительные условия:
а) объект недвижимости не имеет отдельного титула;
б) титул не издан до сих пор по вине продавца;
в) продавец задерживает принятие необходимых мер для выпуска титула;
г) продавец отказывается принимать какие-либо меры.

Суд назначает специального управляющего, если обстоятельства дела включают пункты "a" и любой другой из вышеперечисленных. То, как ведёт себя продавец до начала судебных слушаний, тоже принимается во внимание. Если ему не удастся исправить свои ошибки до назначенной даты, суд может приговорить его к тюремному заключению.

Все эти проблемы возникают только по одной причине - длительный период времени, требующийся для выдачи титула. Корни такой длительности - в том строительном буме, который начался на Кипре 10 лет назад на фоне множества упущений и просто бездействия со стороны всех вовлечённых правительственных департаментов. Приятно отметить, что в последнее время Министерство внутренних дел вплотную занялось работой по исправлению ситуации.

Так, например, правительство рассматривает окончательный вариант предложения о выпуске временных титулов как для жилых комплексов, так и для индивидуальных проектов. Ведь в случае, когда титул не может получить одна-единственная квартира в многоэтажном здании, тормозится выпуск соответствующих документов для всех. Причиной отказа может стать, предположим, индивидуальное застекление веранды, не отвечающее требованиям стандарта.

Новая система позволит выдать надлежащие титулы всем остальным квартирам в комплексе (их можно будет переводить на имя нового владельца) и временный титул для "нелегального" объекта. В квартире с временным титулом собственника можно проживать, но её нельзя продать, заложить или подарить до тех пор, пока владелец не совершит требуемые переделки.

Ещё одна планируемая мера - увеличение срока, в течение которого договор купли-продажи необходимо внести в Департамент регистрации земель. Сегодня договор надо депонировать в течение двух месяцев со дня подписания.

Все решения помогут ускорить выпуск титулов собственника, освободят "пойманных в ловушку" покупателей и, конечно, принесут кипрскому правительству доход предположительно более чем в 80 млн ? (как результат собранных трансферных платежей).

Если не получается продать с первого раза...
Не стоит напоминать, что финансовая ситуация в мире отрицательно сказывается на уровне продаж недвижимости. Однако выход можно найти всегда. Многие домовладельцы пробуют внедрить "инновационные технологии" в части сбыта своей собственности - их изобретательность просто поражает. Вот некоторые идеи, интересные главным образом теоретически. Но, кто знает, может, стоит взять что-то на вооружение?

В местной прессе появились заметки о розыгрыше лотереи, где главный приз - новый дом (индивидуальный проект). Частным домовладельцам такое решение не подойдёт - на Кипре лицензия на организацию лотереи физическим лицам не выдаётся.

Ещё один способ заставить свою недвижимость "двигаться" - хорошо забытый, но действенный. Называется "обмен жилья", а ещё точнее - "бартерный обмен". Так, владелец квартиры в России или в Европе всегда может попытать счастья на Кипре, разыскав продавца подходящей по типу собственности, с которым они могут совершить взаимовыгодный обмен. Этот альтернативный метод предполагает наличие многочисленных объектов собственности с обеих сторон - чтобы выбор бартерного объекта был максимально широким по части местоположения, типа, цены и т. д. Поэтому, в основном, это представляет возможный интерес для застройщиков, подумывающих о выходе за рубеж.

Как вариант для частных владельцев можно рассмотреть модель таймшера. Здесь, конечно, есть много сложностей, но почему бы и нет?

Всё это, разумеется, относится к радикальным методам продажи собственности - в случае крайней необходимости. Но если есть возможность, лучше "притормозить" и подумать о будущем.

Кризис рано или поздно закончится, а собственность останется в вашей семье навсегда.

"Объект недвижимого имущества" Закон Сар 224
Это понятие подразумевает этаж или часть этажа, комнату, офис, квартиру, магазин или любую другую часть (пространство) здания, находящуюся в совместном владении, при этом "объект" предназначен для использования должным образом для целей, предусмотренных действующим законом. Каждый "объект" должен быть зарегистрирован соответствующим образом. Владельцу выдаётся отдельное свидетельство, подтверждающее такую регистрацию имущества, - титул собственника.

Недвижимость Кипра не сдаёт позиций
Социологи, опросившие жителей столицы России, пришли к выводу, что каждый пятый москвич задумывается о покупке квартиры за рубежом. Кипру отдали предпочтение 50% респондентов.

Даже в трудном 2008 году средний прирост цен на кипрскую жилую недвижимость составил 2,8%. В 2007 году данный показатель был зафиксирован на уровне 19,2%. Недавно крупный британский журнал для инвесторов в зарубежную недвижимость Jet-to-Let Magazine, распространяющийся в 74 странах мира, опубликовал рейтинг мест, которые в 2009 году пользуются наибольшей популярностью среди его подписчиков.

При составлении данного списка учитывалось мнение 500 новых читателей, которые оформили подписку на журнал в конце прошлого и начале текущего года. I место досталось Республике Кипр.